강남개발사

 

안녕하세요~ 알리오올리오의 부동산이야기 입니다!

 

오늘은 강남개발의 역사에 대해 한 번 알아보려고 해요.

아시다시피 강남은 우리나라 부동산의 핵심이자 척도로 자리매김 하고 있죠.

 

뿐만 아니라 우리 대한민국의 근현대사와 정치사회사, 문화사를 논함에 있어 강남은 결코 빼놓을 수 없는 곳입니다.

 

이런 강남은 어떻게 형성된 것일까요? 분명 처음부터 지금과 같은 모습은 아니었을텐데.. 누가 어떻게, 어떤 생각으로 개발, 계획한 것일까요? 강남의 탄생과 개발, 그것에 대해 한 번 알아보려고 합니다.

 

 

 

#1. 강남의 고대~근대 역사

 

 

강남지역은 신라 진흥왕이 백제로부터 점령하여 신주라 칭하였으며, 이후 북한산주, 한산주, 한주 등으로 이름이 바뀌다가 고려시대에 들어 행정구역을 광주로 부르게 됩니다. 고려 성종이 12목을 설치할 때 광주목으로 승격하였고, 고려 헌종 시절 5도 양계 행정구역 개편 시 양광도의 중심 행정지였습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

조선시대에는 경기도로 편입되었으며, 이때부터 우리에게 익숙한 지명이 나오게 됩니다. 당시부터 광주군 대왕면에는 수서리, 자양동 등의 행정구역이 있었고 언주면에는 양재리, 논고개(논현), 압구정, 청담동 등의 행정구역 명칭이 있었습니다. 별 볼일 없는 그런 지역 중 하나였죠.

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식민지 이후 해방이 되며 기존대로 경기도 광주시로 유지되다가, 1963년 서울시의 행정구역 확대에 따라 서울시의 면적이 대폭 늘어나며 기존의 언주면과 대왕면 중 일원/수서/시곡/율현/세곡동 일대가 성동구로 편입되게 되죠. 그게 현재 강남의 모태가 되었다고 볼 수 있습니다.

 

 

 

 

 

1975년에는 강남구가 신설되며 성동구에서 분리되었구요. 물론 지금의 강남구와 행정구역이 일치하진 않고, 현재의 강동4구, 즉 서초구, 강남구, 송파구, 강동구를 모두 통합한 행정구역이 당시의 강남구였습니다. 면적상으로 서울시의 23%, 를 차지하며 서울 전체면적의 약 1/4를 차지했죠.

 

 

#2. 1960년대 이후 강남개발사

 

 

이랬던 강남이 어떻게 오늘날과 같이 대한민국에서 가장 발전된 도시가 될 수 있었을까요?

 

강남개발의 필요성을 설명하기 위해서는 우리는 당시 시대적 배경을 살펴볼 필요가 있습니다.

 

먼저 한국전쟁 이후의 역사적 배경입니다. 1953년, 한국전쟁은 종료되었지만, 아직 한국사람들의 뇌리 속에는 ‘한강철교 폭파’가 강인하게 남아있었습니다. 이에 따라 박정희 정권은 행정수도 이전도 검토한 바 있는데요. 수도가 너무 북한 접경과 가까운 점이 문제였죠. 그러나 수도이전에는 많은 비용이 들고, 결국 수도이전 대신 한강 이남을 개발하자는 쪽으로 중론이 쏠리게 됩니다. 한국전쟁의 트라우마가 강남개발의 신호탄이었던 것이죠.

 

 

 

 

 

특히, 한국전쟁 당시 한강철교가 폭파되고 수많은 서울시민들이 서울에 고립된 사건은 서울시민들에게 큰 충격이었습니다. 이에 따라 정부 차원에서는 한강 이남에 수도로써 기능할 수 있을 정도의 신도시 개발이 필요했다고 볼 수 있죠.

 

두 번째는 당시 박정희 정권의 정치적 필요성입니다. 당시 박정희 정권이 정권운영을 위해 재벌들에게 특혜를 주고 정치자금을 받아온 것은 공공연한 사실이죠. 3선개헌과 대선을 앞두고 박정희 정권은 다시 정치자금이 필요했고, 재벌들에게 영동(강남)개발을 맡게하는 대신 자금을 받는 거래관계를 성립하게 되죠.

 

현대건설을 비롯하여 대림, 동아, 극동건설 등 여러 재벌들과 유착관계를 형성하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

마지막으로 국가재정운영을 위한 결탁인데요. 당시 박정희 정권은 여의도 개발과 한남대교 건설 등으로 현금흐름이 어려웠습니다. 또한, 당시 핵심사업이었던 ‘경부고속도로 건설’이 추진중이었는데, 고속도로 건설을 위해 고속도로와 주변부지의 토지개발자금이 필요했죠.

 

이를 위해 박정희 정권은 경부고속도로의 시작점이라 할 수 있는 강남일대를 토지구획정리하여 마구 팔아버립니다. 토지구획정리란, 정부가 토지를 개발하려면 원래는 지주에게 땅을 사들여야하는데, 당시 정권은 자금이 없어 땅을 사들이지 못한 것이죠.

 

 

 

 

 

 

 

그렇다고 당시 자본주의를 표방한 정권에서 공산국가에서 하는 것처럼 지주의 토지를 몰수할 수는 없었습니다. 이에 해당 지역에 관공서와 교육, 편의시설을 지어 해당 지역의 가치를 올리고, 대신 지주로부터 일정부분 땅을 무상으로 받아 공공용지를 건설하는 것이죠. 그리고 남은 땅은 체비지로 하여 다시 매각해 개발비용을 충당하는 것입니다. 결국 지주들은 일정 부분 땅을 정부에게 빼앗기게 되지만, 주변가치가 상승하기에 지가가 올라 이득을 보게 되죠.

 

다만, 처음에는 이렇게 해도 강남 일대의 땅이 잘 안 팔리자, 박정희 정권은 그린벨트 구역지정을 실시하여, 다른 지역의 개발호재를 차단시켜버림으로서 강남 땅을 사게 만드는, 그런 정책까지 시행하게 됩니다.

 

 

 

 

 

 

여기에 더해 정부에서는 강남 부동산의 취득세를 면제하고, 황금노선인 지하철 2호선을 깔더러 강북에 유흥시설 등 추가승인을 불허함으로서, 자연스레 강남으로 투자자금이 몰리게끔 유도하게 되죠.

 

#3. 마치며

 

이상으로 강남 개발 스토리를 알아봤는데요. 다음 시간에는 강남개발에 맞물린 히스토리와 에피스도를 더욱 심층적으로 파헤쳐볼까 합니다.