2020. 8. 30. 21:20ㆍ카테고리 없음
안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 입니다~
오늘은 민법의 계약법 중, '반사회적 법률행위'에 대해 알아보려고 해요!
#1. 반사회적 법률행위
반사회적 법률행위에는 어떤 것들이 있는가?
- 다수의 보험계약으로 보험금을 부정취득할 목적으로 체결한 보험계약
- 대리인이 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이루어진 부동산의 이중매매(매수인이 그 사정을 몰랐다고 하더라도)
→ 이 행위는 '이중매매' 행위로, 매도인과 매수인이 부동산 매도계약을 체결하고, 소유권이전등기는 하지 않은 채 제2매수인과 다시 매매계약을 체결하는 것을 말합니다.
※ 이 경우, 선의의 매수인은 이중매매에 가담한 제1매수인에게 소유권 이전등기를 직접 청구할 수 없습니다. 원 소유자에게 직접 소유권이전등기를 청구하거나, 아니면 매도인을 대리해 제1매수인(악의매수인)에게 소유권이전등기 말소청구만 할 수 있습니다. 또한, 선의의 매수인은 제1매수인에 대해 불법행위를 이유로 손해배상청구가 가능합니다. 이 때,
제1매수인 명의 등기는 매도인이 추인하더라도 반사회질서 법률행위로 무효가 되기 때문에 유효가 될 수 없습니다.
- 만약 선의의 제3자가 제2매수인으로부터 부동산을 매수해 이전등기를 받은 경우, 이 선의의 제3자는 제2매수인과의 매매계약의 유효를 주장할 수 없습니다. 왜냐면 이는 반사회적 법률행위라 확정적 무효이기 때문입니다.
- 과도하게 중한 위약벌 약정, 도박 금전대여, 증언 조건 과도한 대가, 부정청탁 대가
- 매도된 부동산임을 알면서 매도인의 배임행위에 적극 가담하여 이뤄진 저당권 설정행위
※ 이미 매도된 부동산에 대해 체결된 저당권설정계약이 반사회적 법률로 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임행위와 저당권자(매도인의 채권자)가 매도인의 배임행위에 적극 가담해서 이루어진 것이어야 하며, 적극 가담하는 행위는 저당권자가 매도 사실을 알고도 저당권 설정을 요청하거나 유도하여 계약에 이르는 정도를 말합니다.
반사회질서 법률행위의 판단기준
- 반사회질서 법률행위는 해당 법률이 이루어진 때를 기준으로 판단합니다.
- 반사회질서 법률행위(선량한 풍속 및 기타 사회질서 위반)의 무효는 주장할 이익이 있는 자는 모두 주장 가능하며,
법률행위가 사회질서에 반한다는 판단은 변천하는 가치관념이므로 절대적인 기준은 아닙니다.
반사회질서가 아닌 법률행위
- 부동산 강제집행 면하기 위한 목적으로 허위의 근저당권 설정은 반사회적 법률은 아닙니다.
- 다운계약서 작성은 반사회질서적 법률행위는 아닙니다.
반사회적 법률행위의 무효행위 전환의 법리
- 단순히 법률행위 성립 과정에서 강박이라는 불법적 방법이 사용된 데에 불과한 때에는 강박에 의한 의사표시의 하자나 의사흠결을 이유로 효력을 논의할 수 있을지 언정 반사회질서 법률로 무효를 주장할 수는 없음.
- 반사회적인 법률행위는 무효행위 전환의 법리가 적용되지 않음. 불공정한 법률행위는 무효행위 전환의 법률행위가 적용됨.
#2. 반사회적 법률행위(이중매매)의 예시
1) 부동산 이중매매 상황입니다. 토지소유주인 갑이 토지를 을에게 매도하고 중도금까지 받았는데 소유권이전등기를 병에게 하였습니다. 이 때 소유권 취득권자는 이전등기된 병이 됩니다.
2) 이 경우, 갑이 병에게 소유권이전등기를 해버림에 따라 을과의 계약은 이행불능이 되죠. 이 때 을은 갑에 대해 최고없이도 갑과의 매매계약 해제가 가능합니다.
3) 만약 이 때 병이, 갑의 을에 대한 배임행위에 적극 가담했더라도, 을은 병을 상대로 직접 소유권이전등기 말소 청구 불가합니다. 왜냐면 을은 등기요건을 갖추지 못해 소유자로 인정되지 못하므로 양도인인 갑을 대위해 제2양수인 병에게 소유권이전등기말소를 청구한다고 봐야하는 것이죠. 결코 을 -> 갑에게 직접 소유권이전등기 말소청구를 하는 것이 아니라, 을 -> 갑 -> 병에게 '대위'하여 소유권이전등기 말소청구를 한다고 보는 것입니다.
4) 갑과 병의 계약이 사회질서 위반으로 무효인 경우, 병으로부터 토지를 전득한 정은 선의더라도 소유권을 취득하지 못합니다. 부동산의 이중매매는 절대적 무효이기 때문이죠.
5) 이 때 병의 대리인 무가 병을 대리해 갑의 배임행위에 적극 가담하였고, 만약 병이 사정을 몰랐다고 하더라도 매매계약이 반사회적 질서에 부정되는건 여전히 유효합니다. 왜냐하면 대리행위의 하자유무는 대리인을 표준으로 판단하여야 하기 때문이지, 본인을 기준으로 판단하는 것이 아니기 때문이죠.