구로 두산아파트

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안녕하세요? 간만에 돌아온 알리오올리오의 부동산이야기 입니다~!

 

한 6개월 만에 글을 쓰는 것 같은데요..ㅎㅎ

그간 일이 너무 바빠 잠시 블로그 관리에 소홀했었어요^^;

 

오랜만에 돌아온 김에, 블로그 방향에 대해 잠시 변화를 주어도 좋겠다고 생각했습니다!

 

기존까지는 부동산과 관련된 교통망 소식, 지역분석, 법적 지식 등 공부에 초점을 맞췄다면,

이제부터는 세부적으로 각 아파트에 대한 이야기를 해보려고 해요.

 

새로운 주제에 카테고리여서 잘 할 수 있을지 의문이지만, 늘 그렇듯 한걸음씩 나아가다보면 목표로 하는 지점에 도달할 수 있을 거라 믿으며 ㅎㅎ

 

오랜만에 돌아온 알리오올리오의 부동산이야기, 그 첫번째는 최근 광명/시흥 신도시 발표로 핫한 구로에 있는 아파트부터 시작해보려고 합니다!

 

 

#1. 구로 두산아파트 기본정보

먼저 구로 두산아파트의 기본적인 정보부터 파악해볼게요.

 

- 주소 : 서울시 구로구 도림로 59

- 입주연월 : 1998.11('21. 3월 기준 24년차)

- 단지 수 : 총 10동

- 세대 수 : 1,285세대

- 세대당 주차대수 : 0.6대(총774대)

- 현관구조 : 복도식

- 최고층수 : 25층

- 난방방식 : 중앙난방, 도시가스

- 용적률 : 354%

- 평형 : 20평(전용 45), 22평(전용 52), 25평(전용 63), 32평(전용 85)

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◆ (장점)

  - 1,000세대 이상 대단지로, 회전율이 양호한 편이며 평형대 또한 다양하여 소형부터

    대형까지 두루 수요를 만족시킬 수 있는 것으로 보임

◆ (아쉬운 점)
  - 용적률이 높아 재건축 기대는 어려워보이며 잘해야 나중에 리모델링을 노려볼 수 있어보임.
  - 중앙난방이어서 관리비가 비교적 높을 것으로 보임.
  - 과거식 복도형 아파트

 

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#2. 인구통계적 현황

- 지적용도 : 제2종 일반주거지역

- 주요 일자리 현황 : 가산G밸리(입주업체 12,000여개, 직원 수 140,000여명 , 고대구로병원(직원 수 2,200여명), 현대아울렛, 롯데아울렛, NC백화점 등 주요 쇼핑몰, 구로구청

- 구로4동 인구 구성 : 미성년(9%), 20~40세(28%), 40~60세(32%), 60세 이상(30%)로 서울시 평균 인구구성 대비 유아인구가 적고, 노인인구가 많음을 알 수 있음

  ※ 참고 : 서울시 평균 미성년(14%), 20~40세(30%), 40~60세(32%), 60세 이상(24%)

- 구로동 전체 인구증감 추이 : 구로동은 2019년부터 현재까지 연 -2%정도로 인구가 지속적으로 유출되고 있는 지역임

 

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◆ (장점)

 - 직주근접 측면에서 매우 우수함

 - 향후에도 지식산업센터 등을 통한 일자리 증가 전망

 

◆ (단점)

 - 대기업보다는 IT, 의류, 쇼핑몰 등 중소업체 위주의 일자리여서 강남, 여의도 등 주요 도심 대비 양질의

   일자리로 보기는 어려움.

 

#3. 지리적 여건

- 인근 지하철역 : 7호선 남구로역 역세권(도보 5분) / 2,7호선 대림역 도보 10분

- 인근 버스정류장 : 아파트 정문(5618, 남구로~석수~영등포~여의도), 6411(신도림~대방~노량진~노들~동작~반포,고터), 6512(남구로~구로~신도림~영등포~신길~신풍~서울대)가는 버스정류장이 있어 버스교통은 보통 수준.

- 인근지리 : 초등학교를 품고있지 않고, 배정되는 초등학교가 영서초등학교로 등교시키기에 거리가 꽤 먼 편에 속함. 또한, 단지 외부를 빌라 주택가가 둘러싸고 있어 어린아이 양육을 위한 환경적인 측면에서 다소 아쉬움이 있음

- 중학교 : 영서중학교('17년 학업성취도평가에서 서울 및 구로구 평균 대비 저조한 학업성취도를 보여 학군에는 아쉬움이 있음)

- 개발호재 : 신안산선 개발 호재(2호선 구로디지털단지역)와 구로차량기지 광명 이전에 따른 구로 일대 변화 기대

 

belleepoque808.tistory.com/38

구로차량기지 이전

#4. 가격여건

- 매매가 및 전세가(전세가율)('21.2월 기준, 실거래가 기준)

 * 20평 : 5억 2,800만원 / 2억 4,000만원(45.5%)

 * 22평 : 5억 8,300만원 / 2억 6,000만원(44,8%)

 * 25평 : 5억 9,300만원 / 3억 3,600만원(56.7%)

 * 32평 : 7억 3,500만원 / 3억 6,000만원(49.0%)

- 평당가격

 * 20평 : 2,640만원

 * 22평 : 2,608만원

 * 25평 : 2,480만원

 * 32평 : 2,300만원

- 최근 3년간 가격상승률 : 95%

 

◆ 평균 2,500만원 가량의 평당가로 서울 중위주택가격을 9억원으로 놓고봤을 때, 평균 평단가인 3,600만원 보다 저렴.

◆ 거래추이를 볼 때, 최근 3년간 전세가 변동은 거의 없었으나, 매매가는 2배 가까이 상승한 것으로 보아, 투자가치가 많이 높아졌음을 알 수 있음.

 

#5. 마치며

이상으로 구로 두산아파트에 대해 알아보았는데요. 다음과 같은 총평을 할 수 있겠습니다.

 

◆ 장점

 - 대단지 세대수, 높은 회전율

 - 대규모 일자리 및 직주근접(가산G밸리 지하철 1정거장, 고대구로병원 도보가능권)

 - 남구로역 역세권(7호선) / 1호선 환승 및 강남접근 용이(1회 환승, 지하철 40분 소요)

 - 신안산선 개발 호재(여의도 접근 용이)

 - 구로차량기지 이전에 따른 지역발전(3기 광명/시흥 신도시 조성 연계)

 

◆단점

 - 중앙난방

 - 높은 용적률과 현 지적용도에 의한 재건축 어려움

 - 사람들의 인식(낙후된 구로지역, 비교적 높은 중국인 인구 등)

 - 비교적 열악한 주변 인프라 환경

 - 서울 평균대비 높은 노령인구

 - 학군이 타 지역대비 여의치 못함

 

이상 알아본 구로 두산아파트는 단지와 주변환경을 놓고 봤을 때는 약간의 아쉬움이 있긴 하나, 전반적으로는 앞으로의 발전 가능성이 더 많은 아파트라고 보여집니다.

 

단, 장단점이 명확하여 단점은 확실히 포기할 수 있는 세대(ex. 직주근접 무자녀 신혼부부, 병세권 노년층 등)의 가성비 좋은 아파트를 찾는 입주수요가 예상됩니다. 조만간 단지를 임장하여 지역분위기를 더 세세하게 살펴보려고 해요.

 

다음 시간에는 구로 인근의 다른 아파트에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다~!