재개발/재건축이란?

 

 

안녕하세요, 알리오올리오의 부동산이야기입니다~!

 

 

요새 인천의 서울과 수도권의 재개발 시장이 엄청 핫하죠!

수도권 대세 상승장의 막바지여서 그런지, 이미 많이 오른 신축보단 재개발/재건축을 보고 장투로 가는 투자수요가 많은 것 같습니다.

 

오늘은 이와같은 재개발과 재건축에 대해 기초를 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다 :)

 

#1. 재개발/재건축이란?

 

재개발과 재건축이란, 기본적으로 도시및주거환경정비법에서 정한 절차에 따라 기반시설이 열악하고 노후한 기반시설지역에 정비기반시설을 건축하고 건축물을 개량하고 설치하는 작업을 뜻합니다.

 

정비사업에는 크게 주거환경개선사업, 재건축사업, 재개발사업 등이 있는데요. 모두 비슷한 말 같아 보이지만, 아래와 같이 약간의 뉘앙스 차이가 있습니다.

 

구 분	내 용
주거환경개선사업	주거환경이 극히 열악한 지역에서 노후불량건축물 과도하게 밀집된 경우, 환경을 보존, 정비, 개량하기 위해 실시
재개발	정비기반시설이 열악하고 노후 불량건축물이 밀집되어 있거나, 상업/공업지역 등에서 도시기능 회복을 위해 실시
재건축	정비기반시설은 양호하나, 노후/불량 건축물 공동주택 밀집지역 주거환경 개선

 

다 비슷한 말 같아 보이죠? 간단히 말씀드리면, 주거환경개선사업<재개발 사업<재건축 사업 순으로 기존의 주거환경이 열악한 상황을 나타냅니다. 쉽게 말해, 주거환경개선사업은 주거와 그 기반시설이 모두 너무나 열악한 악조건을 말하며, 재개발은 그보단 낫고, 재건축은 셋 중 가장 양호해, 정비기반시설은 괜찮으나 건축물(아파트 등)이 노후되어서 그 공동주택 밀집지역을 개선한다는 것이죠~!

 

쉽게 말해 재건축은 좋은 도심 입지에 있는 주로 아파트 단지(요새 많이 거론되는 대치동 은마아파트, 개포주공, 압구정 현대 등)를 말하고, 재개발은 주로 빌라단지가 밀집해있어, 때려부수는 것만으는 부족하여 주변 인프라도 싹 다 바꿔야하는 그런 것을 말합니다.

 

참고로, 재개발에는 '안전진단'이라는 절차가 생략되지만, 재건축에는 '안전진단'의 절차가 필요합니다. 최근 목동의 아파트가 안전진단 D등급을 받아 안전진단을 통과해 이슈가 되었었죠!! 이는 재건축이기 때문에 안전진단을 실시한 것이라 보시면 됩니다.

 

#2. 정비사업 추진절차

 

정비사업은 아래와 같은 절차로 실시됩니다.

 

정비기본계획 수립 → 정비계획수립 및 정비구역 지정 → (재건축의 경우) 안전진단(예비와 정밀) → 조합설립추진위구성 및 → 조합설립인가 → 사업시행인가 → 관리처분인가 → 이주철거 및 착공 → 준공인가와 이전고시

 

#3. 정비구역 지정절차

 

먼저, 정비구역 지정입니다. 재개발/재건축은 일정 주민 이상의 요청, 혹은 지자체에서 필요에 따라 정비구역을 지정하게 되는데요.

 

이 때, 해당 지자체는 정비계획 입안을 대상 지역 내에 서면으로 통보하게 되며, 주민설명회를 실시하고 30일 이상 주민공람을 거치고 구의회 의견을 수렴하게 됩니다. 이 모든 절차가 끝나면 지자체장에게 정비구역 지정을 신청하게 되구요! 각 시/구의회 별 도시계획위원회 심의를 거쳐 정비구역지정 및 고시를 하게 됩니다.

 

#4. 조합설립추진위 구성

 

이렇게 정비구역으로 지정이 됐다,고 하면 이제 정비사업을 주도적으로 담당할 '조합'이라는 것을 설립해야겠죠?

 

정비구역지정 이후, 토지 등 소유자로 지정된 '조합'을 설립하기 위해 추진위를 구성하여 조합을 설립하기 위한 사전 작업을 진행하게 됩니다. 토지 등 소유자 과반수 이상의 동의를 얻어 해당 구청장/시장에게 조합승인신청을 해야하는 것이죠.

 

조합설립추진위원회는 정비사업전문 관리업자와 설계자를 선정하게 되고, 개략적인 정비사업 시행계획서 작성 및 토지등소유자의 동의서 징구, 조합정관의 초안 작성 등의 업무를 맡게 됩니다. 또한, 조합설립추진위 운영규정 작성 및 창립총회 등의 준비도 하게되죠.

 

이렇게 준비를 마치면 조합설립추진위는 5인 이상의 위원(위원장 포함)이 운영규정에 대해 토지 등 소유자 과반수 이상의 동의를 받고, 구청장 등의 승인을 받아 최종적으로 조합을 설립하게 됩니다.

 

#4-1. 조합설립

 

(재건축/재개발) 조합이란, 정비사업을 시행하기 위한 추진위가 만든 토지등 소유자의 단체를 말합니다.

즉, 재개발/재건축 사업의 정비사업주체를 뜻하는 것이죠. 조합설립을 통해 재개발/재건축 지역 내 사업시행자와 법인으로서의 법적 지위를 갖게 됩니다. 주택건설사업자의 지위가 생기는 것이죠.

 

여기서 재개발과 재건축 간 조합원이 되는 조건에 차이가 생깁니다.

 

조합설립 후 토자등소유자 모두가 조합원이 되는가?

재개발 : 조합설립인가 이후 모두 조합원이 된다.

재건축 : 조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 된다.

 

즉, 재개발의 경우 설령 내가 조합설립에 동의하지 않아도 나를 제외한 다른 사람들의 동의로 조합설립인가가 확정되면 나도 조합원으로 포함되나, 재건축의 경우 내가 직접 동의하지 않았다면 난 조합원이 되지 않는 것입니다.

 

이 때, 조합설립요건으로는 '토지 등 소유자 동의' 가 바로 그 기준입니다.

여기서도 재개발과 재건축의 토지 등 소유자 동의 기준이 조금 다른데요.

 

재개발 : 토지 등 소유자 3/4이상, 토지면적 1/2이상

재건축 : 주택단지 내 공동주택 각 동별 구분소유자 과반수 이상의 동의와 주택단지 내 전체 구분 소유자 3/4 이상, 토지면적의 3/4이상 동의

 

상기 요건을 충족해야 각각 재개발/재건축 사업장 내에서 토지 등 소유자로부터 동의를 받은 것이 됩니다.

 

또한, 주택단지가 아닌 구역이 해당 정비구역사업에 포함될 경우, 토지 또는 건축물 소유자 3/4이상 토지 면적 2/3이상 동의가 필요합니다.

 

정비사업에 드는 비용 어케 측정할까요? 조합설립단계에서는 그 확정비용을 정확히 구할 순 없기에, 철거비/신축비 등 개략적 금액을 산출하여 제시하게 됩니다. 참고로 확정비용은 관리처분시 가청산하고 이전고시(청산) 시 최종 확정됩니다.

 

이런 내용 등을 정리해 구청에 신청해서 조합설립인가를 받게 됩니다.

 

#5. 사업시행인가

 

자, 이제 우여곡절을 거쳐 조합설립이 완료됐습니다. 그러나 어떻게 건축을 할까요? 기존 건축물은 언제 어떻게 철거할 것이며 기존 세입자의 이주는 어떻게 할까요? 이와같이 사업시행자가 사업시행인가자로부터 정비를 시행할 수 있는 권리르 부여받고자 하는 행정처분을 바로 '사업시행인가'라고 합니다.

 

정비구역 내 사업 추진을 위해 포괄적이고 구체적 사업계획을 확정하는 단계라고 할 수 있죠. 흔히 사업시행인가까지 완료되면 재개발/재건축이 상당부분 진행된 것이고, 사업시행에 따른 리스크도 많은 부분 제거됩니다. 백프로는 아니지만요.

 

그러면 사업시행인가를 위한 사업시행계획에는 구체적으로 어떤 내용이 들어갈까요?

 

토지이용계획, 면적, 세대수, 몇개동 건축할지, 일반분양, 임대주택 건설계획, 건폐율, 용적률, 높이에 대한 건축계획,
정비기반시설 설치계획, 세입자 이주대책, 폐기물 처리계획, 공동이용시설 계획,   소유자 권리평가, 청산 문제, 세입자 문제 등

 

위 내용을 정리해 사업시행계획을 만들고, 조합총회를 거쳐 의결하여 구청장에게 사업시행계획인가 신청하게 됩니다.

 

사업시행인가 후 120일 이내에 분양내역 통지 및 공고를 해야하는데, 분양신청기간 내 조합원은 신규 아파트 분양  or 현금 청산을 받을지 정하게 됩니다. 분양신청 끝나면, 다음 단계인 관리처분계획으로 넘어가게 되죠.

#6. 관리처분계획

 

관리처분계획이란 재개발/재건축 이후 조합원의 집 가격, 아파트 평수가 몇 평인지, 조합원이 내야하는 추가분담금은 얼마인지 등에 대한 계획을 말합니다.

 

사업시행인가에서 분양신청 종료 후 대지 및 건축물에 대한 관리 및 처분을 하는 계획

 

이라고 할 수 있는데요.

 

한마디로 사업이전에 조합원이 갖고 있던 '소유권' 등의 권리를, 사업 이후 '자산'으로 계산해 각 조합원들에게 알려주는 절차라고 할 수 있죠.

 

보다 구체적으로는, 분양예정대지 또는 건축물의 추산액, 종전토지 및 건축물의 명세, 분양설계, 사업시행계획인가 고시일 기준의 가격, 정비사업비 추산액과 그에 따른 조합원의 부담규모/시기, 세입자별 손실보상을 위한 권리명세와 평가액 등이 포함되게 됩니다.

 

조합원들의 구체적이고도 최종적인 '사업비', 즉 추가분담금 등이 결정되는 단계이니만큼 재개발/재건축에서 아주 중요한 단계라고 할 수 있습니다.

 

또한, 관리처분인가가 나면 사업이 거의 막바지까지 온 것이나 크게 다름없기 때문에 리스크도 현저히 떨어진다고 볼 수 있습니다.

 

관리처분이후 처분계획에 따라 이주 및 철거 진행되고, 이후 아파트 착공 및 준공까지 이루어지게 됩니다.

 

#7. 마치며

 

오늘은 재개발과 재건축 사업의 차이점, 전반적인 진행흐름을 살펴보았는데요. 복잡하기도 하고 각 사업단계에 따라 리스크도 존재하며, 잘못 물리면 몇년에서 1~20년도 물릴 수 있는 재개발/재건축이지만, 요즘처럼 서울 아파트가 꼭대기까지 다다른 단계에서는 관심가져볼만 하다고 생각합니다.

 

다음 시간에는 단계별 세부사항/유의사항, 그리고 수도권에서 유망한 재건축/재개발 단지에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다 :)