계약법 일반

 

안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 입니다!

 

오늘은 계약법 일반에 관한 사항에 대해 알아보려고 해요.

민법상의 내용들인데 계약의 기초적인 원리부터 어떤 특성 등이 있는지 입니다.

아직은 내용이 많진 않지만 하나씩 차차 채워나가보려고 해요~!

 

#1. 매매계약

 

 - (매매계약의 부담) 매매계약에 관한 비용은 별도 사정이 없는 한, 쌍방이 균등 부담합니다. 예를 들어, 부동산 복비 등이 발생할 경우 매수인과 매도인 양방이 나눠서 부담하게 되죠.  단, 매매계약비용을 일방이 전부 부담한다는 특약이 있으면 일방의 전부부담이 가능합니다.

 

 - (타인의 권리 매매) 타인의 권리도 매매 대상이 됩니다. 단, 매매목적 권리가 타인에게 속한 경우는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 필요가 있습니다.

 

 - (매도인의 하자담보책임) 여기서 매도인의 하자담보책임이란, 거래과정에서 매매목적물이 된 부동산에 하자가 생기면 매도인이 그 책임을 지는 것을 말합니다. 매매목적물의 하자로 인해 계약목적을 달성할 수 없을 경우에 매수인은 계약을 해제할 수 있으며, 그렇지 않을 경우에는 매수인은 손해배상청구만 가능합니다.

 

이 때 매수인이 사전에 하자발생사실 등을 아는 등 하자발생 및 그 확대에 가공한 매수인의 잘못을 참작해 손해배상의 범위 또는 유무를 정해야하며, 매도인과 매수인 사이에 하자담보책임을 면책하는 특약을 삽입할 수도 있습니다.

 

매도인의 하자담보책임은 법이 특별히 인정한 무과실책임입니다. 단, 매도인이 하자를 알고도 일부러 고지하지 않거나 제3자의 권리를 설정 및 양도한 경우에는 책임을 피할 수 없습니다. 매매목적물 물건에 대한 하자담보책임 기간은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6개월 이내에 행사하여야 합니다.

 

 - (인도의무 지체로 인한 손해배상청구권) 매매목적물의 인도가 없고 매수인이 대금을 완납하지 아니한 경우, 설령 소유권이 매수인에게 이전되거나 매도인이 이행지체에 있더라도 과실은 매도인에게 속합니다. 이 경우, 매수인은 명도지체로 인한 손해금의 지급을 청구할 수 없고, 매도인은 미지급대금에 대한 지연손해금의 지급을 구할 수 없습니다.

 

 - (목적물 인도 후 대금지급 거부 시 과실에 대한 이자지급) 매매계약을 체결했다고 하더라도, 매도인이 인도하지 않은 목적물로부터 생기는 과실은 모두 매도인에게 속합니다. 따라서 매수인은 목적물을 인도받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 하나, 매수인이 대금지급을 거절할 정당한 사유가 있는 경우, 매매목적물을 미리 인도받았다 하더라도 위 규정상에 의한 이자를 지급할 의무는 없습니다.

 

그러나 매매목적물이 인도되지 않아도 매수인이 대금을 완납하게 되면 그 시점 이후부터 과실은 매수인에게 귀속됩니다.

 

 - 물권은 매매의 대상물이 될 수 있습니다.

 

 - (목적물 인도와 대금지급) 매매목적물의 인도와 동시에 대금지급 시, 인도장소에서 대금지급해야 합니다.

 

 - 당사자 간 행사기간을 정하지 않은 매매의 예약완결권은 행사기간을 약정한 기간 내에, 그런 약정이 없으면 에약이 성립한 때부터 10년 내에 행사하여야 하며, 이 기간을 넘어서면 상대방이 예약목적물인 부동산을 인도받은 경우라도 예약완결권은 제척기간 경과로 소멸됩니다.

 

 - (의무이행기간의 추정) 당사자 일방에 대한 의무이행 기한이 있는 때에는 상대방도 의무이행기간이 동일한 것으로 추정합니다.

 

 - (매도인과 매수인 사이의 담보책임 면책특약) 매도인과 매수인 사이에 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도, 매도인이 알면서도 고지하지 않은 사실 및 제3자에게 권리를 설정 및 양도한 행위에 대해서는 책임을 면하지 못합니다.

 

#2. 마치며

 

이상으로 계약법과 관련하여 민법상 사항 및 판례 등을 살펴보았는데요.

하나씩 공부하셔서 조금씩 부동산 고수가 되어나갔으면 좋겠습니다 :)