부동산 계약금

 

안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 입니다 :)

 

오늘은 계약금에 대해 알아보려고 해요. 보통 계약금은 억대가 오가는 부동산 거래 등에서 해당 매물을 사겠다고 의사표시를 하는 첫 행위라 볼 수 있는데요. 부동산 거래에서는

 

계약금 -> 중도금 -> 잔금

 

이 3단계로 대금지급이 완료되게 됩니다. 각 단계별로 법적인 효력이 조금 다른데요.

그럼 계약금에 대한 몇 가지에 대해 한 번 살펴보실까요?

 

#1. 계약금의 성질

- (계약금과 해약금의 성질) 을 가지고 있어, 당사자 일방의 귀책사유로 계약이 해제되더라도 상대는 계약불이행으로 인한 손해만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금이 당연히 상대에게 위약금으로 귀속되는 것은 아니다. 따라서 계약금을 위약금으로 하는 특약이 없는 한 일방 귀책사유로 계약이 해제되어도 상대방은 계약불이행으로 인한 손해만 배상받을 뿐 계약금이 위약금으로 상대에게 당연히 귀속되는 것은 아니다.

 

- (계약금의 증약금으로서의 성질) 계약금은 계약체결 시 일방이 상대방에게 교부하는 금전 또는 유가물로, 기본적으로 중약금의 성질이 있음.

 

 

 → 이 말은, 계약금=위약금이 아니며, 당사자 간 계약이 파기될 경우 계약파기로 인한 손해액만 배상하지, 계약금=위약금으로 취급되는 것은 아님을 뜻합니다. 단, 계약금=위약금으로 하는 특약을 체결할 경우 계약금=손해배상액의 예정으로 가능하게 됩니다.

 

또한, 아래의 계약금의 증약금으로서의 성질이란, 계약금 자체가 계약을 증명한다 이런 의미의 성질을 갖는 것을 말합니다.

 

#2. 이행기 이전 중도금 지급

- (이행기 이전 중도금 지급) 매수인이 이행기 전에 중도금을 지급한 경우, 특별한 사정(특약 등)이 없는 한, 매도인은 계약금의 배액을 상환하더라도 계약을 해제할 수 없다. 이것은 민법 565조의 '해제권 행사' 시기가 당사자 일방이 이행이 착수할 때까지로 제한된 것으로, 일방이 계약의 이행에 착수하였을 때에는 그 당사자는 그에 따른 비용을 이미 지출한 것이고, 그 계약의 결과를 기대하나 이것이 상대방에 의해 해제되면 이행에 착수한 당사자는 손해를 보기 때문이다. 따라서 당사자가 채무 이행기 전에 착수하지 않기로 특약을 하지 않고서야 일방은 계약 이행기 전에 이행에 착수가 가능하다.

 

→ 이 말은 매수인이 당초에 중도금을 지급하기로 한 날 이전에 중도금을 선 지급할 때 매도인에게 계약을 해제할 수 있는 권한이 있냐는 문제입니다. 중도금 지급에 착수한 경우, 이는 계약이행이 돌입한 것으로 보기 때문에, 별도의 특약사항이 없다면 아무리 당초 예상일자보다 먼저 중도금을 납부하였다고 하여 매도인이 계약을 해제할 수는 없다는 내용입니다. 당연하게도 중도금이 지급되면 쌍방은 계약 자체를 해제할 수 없습니다.

 

#3. 계약금 지불 후 계약해제

매매 당사자 간 계약금을 수수하고 계약해제권을 유보한 경우, 매도인이 계약금을 배액 상환하고 계약을 해제하려면, '계약해제 의사표시' 이외에 '계약금 배액의 이행'이 있으면 족하고, 상대방이 이를 수령하지 않는다고 하여도 이를 굳이 공탁할 필요는 없다.

 

→ 이 말은 매수인이 계약금을 내고 나서 매도인이 계약을 해제하고 싶다면 계약금을 배액으로 물어주는 선에서 끝난다는 내용입니다. 공탁이 필요없다는 말은 매도인이 계약해제의 의사표시 + 계약금의 배액만 물어주면 별도로 법원에 공탁(돈을 맡김) 안 해도 해제의사표시가 성립한다는 것이죠.

 

- (계약금 수령 후 계약이행 최고) 매도인이 계약금 수령 후에도 매수인이 계약을 이행하지 않을 경우, 매도인은 매수인에게 매매잔금 지급청구소송을 제기할 수 있고, 매수인은 계약금만 포기하고 계약을 해제할 수 있습니다. 반대로, 매도인이 계약금을 받았는데 계약을 포기하고 싶을 경우 계약금을 배액 상환하고 매매계약을 해제할 수 있습니다.

 

#4. 계약금 계약

- (계약금 계약) 계약이 일단 성립하면 일방이 이를 마음대로 해제할 수는 없다. 단, 주계약 + 계약금계약을 한 경우에는 민법565조 1항에 따라 임의해제를 할 수는 있지만, 계약금계약은 금전 or 기타 유가물의 교부를 요구하므로, 단순히 계약금만 지급하기로 약정한 단계에서는 아직 계약금으로서의 효력, 즉 민법상 '계약해제'를 할 수 있는 권리는 없다고 봐야함. 또한, 계약금 계약은 주계약이 아닌 종된 계약이다.

 

→ 계약금계약이란 주계약에 속한 종계약의 성질을 띠며, 계약금계약 자체가 금전 등의 교부가 있어야 성립하는 계약의 형태이기에 단순히 약정만 있는 상황에선 성립하지 않고 실제로 돈이 오가야 계약금계약이 성립하며 만약 주계약이 해제되면 종계약인 계약금 계약도 똑같이 해제된다는 내용입니다.

 

#5. 계약금 지불 후 채무불이행

- (계약금 지불 후 채무불이행) 계약금 교부 후 채무불이행 시, 계약해제의 일반법리에 따라 원상회복청구 및 손해배상청구가 인정됨.

 

→ 말 그대로 계약금 내고 채무가 불이행되면(소유권이전등기 및 명도 등) 원상회복 및 손해배상청구가 가능하다는 내용입니다.

 

#6. 계약금 지불 전 계약해제

 - (계약금 지불 전 계약의 해제) 이는 채무불이행이 아니라 계약 자체의 포기이기 때문에 채무불이행이 성립하지 않아 손해배상청구가 불가능합니다. 단, 계약금 포기 후 행사하는 계약해제권은 당사자 간 합의로 배제가 가능합니다.

 

#7. 해약금에 기한 해제 약정

 - (해제권 배제 약정) 해약금을 내고 계약을 해제하는 것을 배제하기로 미리 약정한 경우, 해제권은 행사될 수 없습니다.

 - (해약금에 의한 해지) 해약금을 내고 계약을 해제하는 경우, 해약금 자체가 손해배상 예정의 성질을 포함하기에 손해배상은 적용되지 않습니다. 또한, 해약금에 기한 계약해제는 이행착수조차 없으므로 원상회복의무도 없습니다.

 

#8. 토지거래허가구역 내 매매계약해제

 - 토지거래허가구역 내 매매계약 체결 후 계약금만 지급한 상태에서 토지거래허가를 받은 경우, 거래허가를 받았다는 사실 자체로는 '이행의 착수'라고 볼 수 없어 매도인은 계약금을 배액상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 중도금 이행이 있었다면 매매계약을 해제할 수는 없었겠죠.

 

 

이상으로 부동산 계약금에 대해 알아봤는데요! 아무래도 법 내용은 좀 어렵네요 ㅎㅎ

저도 열심히 공부하며 간간히 내용을 포스팅하려고 합니다!

 

이상 알리오올리오의 부동산이야기 였습니다.