경매 배당순위

 

 

안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 에요 :)

 

오늘은 경매 시 배당순서에 대해 알아보려고 합니다!

흔히 경매를 신청하면 내가 빌려준 돈, 못 받은 돈을 다 받을 거라고 생각하지만..

사실은 그게 아니에요!!

 

경매에 걸린 물건에는 다양한 '권리'가 얽혀있을 수 있고, 이에 따라 권리 순서에 밀려 내 돈을 못 받을 수도 있답니다ㅠㅠ

 

그럼 배당순서에 대해 하나씩 살펴보실까요?

 

#1순위. 경매실행비용

 

경매실행비용은 경매가 진행되는데 있어 소요되는 각종 비용을 말합니다. 예를 들어, 경매개시신청이 들어오면 법원에서 본격적으로 경매를 진행하기 위해 해당 물건을 답사하고 감정평가 등을 진행하며 경매공지, 이외 기타 부대비용 등 여러 잡비용이 들어가게 되는데요. 이것을 국가의 세금으로 충당하는 것은 말이 맞지 않기 때문에 최우선적으로 배당금에서 경매실행비용을 제합니다. 액수는 그리 크진 않습니다.

 

#2순위. 필요비/유익비

필요비와 유익비란, 경매 물건에 살고있는 임차인이 필요에 의해서 해당 부동산의 내부시설 등을 고치거나 하여 소요된 비용을 말합니다. 유익비도 비슷한 의미인데요. 차이를 보자면, 필요비는 정말 생활에 필수불가결한, 예를 들어 문이 뜯어져서 문을 새로 달았다거나, 창문이 없어서 창문을 닫았다거나 하는(좀 극단적이지만;;) 부분을 필요비로 인정한다 볼 수 있겠구요!

 

유익비는 필수불가결한 것은 아니나, 임차인과 부동산에 어느 정도 유익한 의미를 가져온 비용을 말한다고 볼 수 있습니다. 예를 들어, 임차인이 변기랑 세면대 인테리어를 했거나 그런 부분이 있겠죠? 다만, 실제 케이스에서는 많이 나오지는 않을 것입니다.

 

#3순위. 소액임차인 최우선변제권, 특수임금채권

이게 실질적으로 중요한 부분이라 볼 수 있겠는데요. 소액임차인이란, 쉽게 말해 국가에서 이 정도 보증금을 가지고 있는 사람은 보증금이 너무 소액이고, 최소 이만큼의 돈은 돌려받아야 다른 지역에서 살 수 있으니 묻지도 말고 따지지도 말고 정해진 이 돈만큼은 소액임차인에게 먼저 줘라~ 하는 돈입니다.

 

재밌는 것은 이 소액임차인의 기준은 임차인의 자산, 소득 등의 기준을 가지고 판명하는 것이 아니라, 보증금의 액수가지고 판명한다는 점입니다. 또한, 우리나라 전체에서 일률적이지 않고 지역별/시기별로 다릅니다. 아무래도 서울에서 생계를 유지하기 위한 소액보증금과 시골마을에서 생계를 위한 소액보증금이 같을 순 없겠죠?^^

 

 

특수임금채권은 3개월치의 임금채권, 그리고 3년치의 퇴직금, 그리고 산재보상금 등을 말합니다. 다시 말해, 사업주가 근로자에게 임금이 밀리면 국가에서 3개월치 임금과 3년치 퇴직금 만큼은 경매를 통해서라도 보장해준다, 이렇게 이해할 수도 있습니다. 3개월이 넘어가는 임금채권과 3년이 넘어가는 퇴직금은 일반임금채권(7순위)로 분류돼 받지 못할 가능성이 커집니다.

#4순위. 당해세

당해세란 경매물건에 부과된 국세와 지방세를 뜻합니다. 국세에는 상속과 증여세 등이 있습니다. 지방세에는 종부세와 재산세 등이 있죠. 문제는 경매를 당한 사람이 상속세나 증여세를 안 내고 물건을 담보로 대출을 받았다가 경매로 나올 경우, 낙찰자가 그 상속세와 증여세를 떠 안을까? 인데요!

 

현재는 대출을 제공한 은행이 국세 및 지방세 완납증명을 확인하지 않고, 혹은 체납사실을 알고 대출을 해줬다면 해당 상속/증여세 등을 전액 환수하게 되구요. 체납사실을 은행에서 몰랐다면 일부만 환수하게 됩니다.

 

#5순위. 여러 물권(근저당권, 가압류 등), (확정일자 있는) 임차보증금

이부분이 가장 중요할 수 있겠는데요! 보통 5순위 내의 물권들에서 일자 순서로 경쟁이 붙어 먼저 설정된 물권에 배당이 이루어지기 때문입니다.

 

주로 저당권, 근저당권, 가압류, 확정일자 있는 임차인 채권 등이 있는데요. 우선변제권 원칙에 의해, 먼저 설정된 권리에게 전액 우선변제되고 그래도 배당금이 남으면 후순위 권리에게 배당금이 돌아가게 됩니다. 설정된 순서가 매우 중요하겠죠!

 

여기서 임차인의 경우 전세권을 설정하거나, 확정일자와 전입신고(대항력)가 모두 갖춰져야 우선변제권이 성립합니다.

(만약 확정일자와 전입신고가 다른 물권보다 늦으면 배당이 늦어지며, 확정일자가 없으면 우선변제권 자체가 성립하지 않으므로 최후순위로 밀립니다)

 

보통 임차인은 전세권 설정은 아주 강력한 물권이라 집주인이 동의하지 않기때문에, 확정일자와 전입신고로 우선변제권을 확립하게 됩니다!

 

https://belleepoque808.tistory.com/24?category=824261

#6순위. 일반임금채권, 퇴직금채권

3개월을 초과한 임금채권이나 3년치를 초과한 퇴직금 채권등이 이 때 배당됩니다.

 

#7순위. 공과금채권

건보료, 산재보험료, 연금보험료 등을 말합니다. 단, 가압류가 걸려있는 경우는 우선변제권이 성립합니다.

#8순위. 일반채권

나머지 차용증쓰고 성립한 일반채권들입니다. 가장 최후순위죠.. 다만, 일반채권에서는 앞서 말씀드린 우선변제가 아니라 먼저 성립한 순서에 상관없이 안분배당, 즉 비율에 맞게 나눠서 배분됩니다.

#9. 마치며

이상으로 경매 시 배당순위에 대해 알아보았는데요! 이 순위는 절대불가역적이어서 철저하게 이 순서대로, 그리고 일반채권을 빼고는 우선배당, 즉 첫번째 배당에 몰빵되고 남은 금액만 두번째, 세번째로 가기 때문에 꼭 경매를 하지 않더라도 알아두면 좋은 상식입니다!