전입신고 확정일자

 

 

안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 입니다~

 

오늘은 '전입신고'와 '확정일자'에 대해 알아보려고 해요!

요새 봄학기를 맞아(비록 코로나 때문에 개학은 연기됐지만..) 아파트 단지를 지나가다 보시면 이사다니는 집이 많은데요!

 

현재 아직 서울 2,3급지나 수도권 외곽지역에는 두드러지지 않았지만, 강남 지역에서 15억 이상인 주택들이 실거래가 기준 2~3억이 빠진 매물들이 나오고 실제로 거래도 되고 있는 상황입니다.

 

그래서 오늘은 전세로 이사를 준비하실 분들을 위해 전입신고와 확정일자가 무엇인지, 전세에 있어 왜 중요한지에 대해 알아보려고 해요~ 그럼 한 번 알아보실까요?

 

#1. 전입신고와 확정일자란?

전입신고란 쉽게 말해 "내가 어느어느 집에서 언제언제부터 세 들어 산다" 라는 점을 법적으로 인정받는 절차를 뜻합니다. 

 

확정일자란 "내가 어느어느 집에 대해 언제언제에 주택임대차계약(전세,월세)을 체결하였다" 라는 사실을 법적으로 인정받는 절차를 뜻합니다.

 

이 전입신고와 확정일자는 전월세 계약에 있어 참 중요한 부분인데요. 그 이유는 후에 설명드리도록 하겠습니다.

 

#2. 전입신고와 확정일자 시 필요서류

그럼 전입신고와 확정일자 시 필요한 서류는 어떤 게 있을까요?

 

구 분	전입신고	확정일자
필요서류	- (계약자 본인) 신분증 - 주민등록증	- (계약자 본인) 신분증 - 주택임대차계약서 - 수수료

전입신고의 경우 별도의 임대차계약서는 필요없구요. 다만, 방문신청의 경우 본인만 신청 가능하기에 꼭 본인이 가시길 바랍니다. 보통은 임대차계약을 마치고 잔금치를 시에 잔금치르고 바로 동사무소로 달려가 전입신고와 확정일자를 받습니다.

 

다만, 전세계약을 치르고 전세금의 일부라도 대출을 통해 마련하시는 경우에는 잔금 전에 확정일자가 필요하니 미리 받아두시면 좋습니다! 그리고 잔금일이 주말인 경우, 정부24 포털사이트를 통해 전입신고 처리가 가능합니다. 

 

링크 클릭 시, 온라인 전입신고 사이트로 이동

 

 

#3. 전입신고와 확정일자의 효력

가장 중요한 부분인데요. 전입신고와 확정일자는 세입자를 보호하기 위해 아주 중요한 효력을 지닙니다.

 

먼저 전입신고는 "세입자의 대항력"을 마련해주는 수단입니다. 그리고 확정일자는 "세입자의 우선변제권"을 보호해주는 수단입니다. 하나하나씩 살펴보도록 할까요?

 

대항력

 

대항력이란, 세입자가 집주인의 의사와 관계없이 정해진 임대차계약기간 동안 주택에 거주할 수 있는 권리를 뜻합니다. 세입자가 들어사는 도중에 집주인이 매매를 하여 집의 소유권이 바뀌게 된 경우, 집주인이 기존 세입자를 나가라고 할 수도 있습니다. 이럴 때에, '대항력을 가진 세입자'는 기존 집주인이라 하더라도 전세계약을 체결한 기간동안에는 나가지 않고 소위 대항할 수 있는 권리를 부여받는다는 점이죠! 이 대향력은 전입신고를 통해 성립하며, 전입신고일 익일 00시부터 발휘됩니다.

 

우선변제권

우선변제권이란, 세입자가 세들어 살던 집이 경매/공매 등으로 팔리게 된 경우 먼저 배당받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 경매에는 하나의 물건에 다양한 권리관계자들이 존재하게 됩니다. 기존 집주인에게 돈을 빌려준 은행, 사채업자, 개인 등이 있을 수 있구요. 그 외에 카드값을 못 내서 소위 빨간딱지를 붙이는 은행이 될 수도 있습니다. 이럴 때 세입자가 '우선변제권'이 있다면 내 권리, 즉 보증금을 우선적으로 배당받을 수 있구요. 이 때 필요한 것이 우선변제권입니다. 우선변제권은 확정일자 신고를 통해 성립합니다.

 

단, 이 우선변제권이 성립하려면 확정일자 + 세입자의 대항력이 존재해야 합니다. 즉, 전입신고가 수반되지 않은 확정일자만으로는 우선변제권이 성립한다고 보기 어려울 수 있습니다. 이에 잔금을 치르면 바로 전입신고와 확정일자를 받아야한다는 이유가 여기에 있는 것입니다.

 

확정일자의 효력은 신청일 당일 낮부터, 전입신고는 익일부터 발생하기에, 진짜 나쁜 집주인이 잔금 치르고 그날 바로 은행가서 근저당을 받아버리면 내 전입신고 대항력은 근저당권자보다 후순위로 성립하게 되는.. 케이스도 발생할 수는 있습니다.

 

 

#4. 마치며

 

이상으로 전입신고와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 세입자의 권리를 보호해주는 아주 중요한 대항수단인데요. 유의할 것은 전입신고와 확정일자가 '말소기준권리'보다 빠른 날짜로 적용돼야 한다는 점입니다. 이는 경매에 등장하는 내용인데요. 아무튼 세입자 입장에서는 잔금치르고 최대한 빨리 전입신고와 확정일자를 받는 게 좋다는 점, 잘 알아두셨으면 좋겠습니다^^