청약과 승낙

 

안녕하세요, 알리오올리오의 부동산이야기, 오늘은 계약법 상의 청약과 승낙에 대해 같이 공부해보려고 해요!

 

흔히들 청약하면 아파트 청약을 많이 떠올리시죠?

 

본디 청약이란 민법의 계약법 상에 나와있는 내용으로, 상대방과 계약행위를 하기 위해 여러 조건을 내걸고 나랑 계약할래? 하는 첫 요청을 하는 행위로 볼 수 있습니다. 상대방이 이를 '승낙'하면 계약이 성사되게 되는 것이죠.

 

청약과 승낙의 기본개념, 한 번 살펴보실까요?

 

#1. 청약과 승낙

 - (청약이란) 청약은 상대방의 승낙만 있으면 계약이 성립하는 구체/확정적 의사표시이므로, 계약의 내용을 결정할 수 있을 수준의 내용이 필요하다.

 

 → 다시말해 청약은 대충 이러이러한거 가지고 나랑 계약할래? 이런 수준은 청약으로 성립하지 않고, 구체적으로 무엇을 계약하고자 하는지 세부내용을 다 적어서 상대방에게 물어봐야 하므로 세부내용이 필요해야 청약으로 인정된다는 내용입니다.

 

 - (불특정 다수를 향한 청약) 청약은 1:1뿐 아니라 한 사람이 불특정 다수에게도 가능하며, 특별한 사정이 없는 한 철회할 수 없다.

 

- (청약 의사표시 후 제한능력화) 청약자가 청약의 의사표시 후 제한능력자가 되거나 사망해도 청약의 효력은 그대로 유지된다.

 

 → 만약 계약을 체결하고자 청약의 의사표시를 했는데, 그 이후에 사망하거나 사고를 당해 제한능력자가 된 경우라도 기존의 멀쩡했을 때 기준으로 청약의 효력은 계속 유지된다는 내용입니다.

 

- (청약의 효력발생) 당사자 간 동일한 내용의 청약이 상호교차된 경우, 양 청약이 상대에게 "도달된" 시점을 기준으로 계약이 성립합니다.

 

 - (격지자 간 승낙의 효력발생) 격지자 간 계약은 별도의 의사표시가 없으면 승낙통지를 '발송'한 때 성립하며, 청약의 철회는 불가하다.

 

 → 서로 떨어져있는 자(격지자) 간 청약과 승낙 시, 청약은 상대방에게 '도달'된 때를 기준으로 하며, 승낙은 상대방에게 '발송'된 때를 기준으로 합니다. 서로 청약과 승낙에 대한 기준 시점이 다른 점 유의하시기 바랍니다!

 

 - (아파트 분양광고의 청약으로서의 성질) 아파트 분양광고는 청약의 "유인"에 불과하므로, 진짜 청약으로 볼 수는 없고 따라서 계약불이행의 책임을 따질 수는 없습니다. 앞서 설명한, 청약의 '구체성'을 고려한다면 분양광고가 청약이 될 수는 없겠죠?

 

 - (청약내용의 오해) 청약내용을 상대방이 오해하여 청약과 일치하지 않는 승낙을 한 경우, 이는 무의식적 불합의이며 계약 자체가 성립하지 않기 때문에 취소도 불가능합니다.

 

 - (청약의 승낙기간) 청약에 승낙기간을 정하지 않았는데 상당한 기간 내에 승낙통지를 받지 못할 때에는 청약은 효력을 잃습니다. 다시 말해 언제까지 회신해달라고 기한을 정하지 않고 청약했는데 승낙의 회신이 안 오면 청약의 효력이 상실된다는 것이죠.

 

단, 승낙기간 경과 후 승낙이 도달하면 앞서 말한대로 그 청약에 대해서는 계약성립이 안 되지만, 청약자가 그 연착(늦은) 승낙을 새로운 청약으로 보고 이를 승낙하는 경우는 계약을 성립시킬 수 있습니다.

 

반대로 청약자가 "언제까지 이의제기 없으면 승낙이에요"라고 의사표시 하더라도, 이의없이 그 기간이 지나도 이는 상대방을 구속하지 않고 단지 승낙기간을 정하는 것에 불과합니다.

 

 - (승낙자의 기존 청약조건 변경하여 승낙) 승낙자가 청약에 조건을 붙여 승낙한 때에는 원래 청약의 거절 + 새로운 청약으로 봅니다.(민법533조)

 

 → 계약을 하다보면 원 청약자가 제시한 조건을 변경하여주면 계약을 성사하겠습니다! 라고 하는 경우가 있죠? 이럴 경우는 기존 청약이 그대로 유지되는 것으로 보는 것이 아니라, 승낙자가 새로운 청약을 시도한 것으로 봅니다. 원 청약자가 이런 변경조건을 수용하여 청약에 OK한 경우, 자신이 보냈던 청약조건이 아닌 새로운 청약이 체결됐다고 보는 것이죠!

 

#2. 마치며

이상으로 계약법 상의 청약과 승낙에 대해 알아보았는데요! 민법과 계약법, 그 중에서도 청약과 승낙은 가장 기본 중에도 기본이 되는 내용인만큼 기본기 차원에서 잘 익혀두시길 바라겠습니다^^.