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계약의 해제와 해지

2020. 7. 27. 22:46알리오올리오의 레시피 끄적끄적/관련법 및 제도 끄적끄적

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안녕하세요, 알리오올리오의 부동산이야기 입니다!

 

오늘은 민법상 '계약해제'와 '계약해지'에 대해 알아보려고 합니다.

사실 두 개념 다 얼핏 보기에는 비슷해보이는 개념으로, 쉽게 말해 '계약을 깬다'고 이해할 수 있는데요.

 

법률상으로는 그 뉘앙스가 조금 다르다고 볼 수 있습니다.

 

계약의 해제와 해지, 그리고 그 전반에 대해 한 번 살펴보실까요?

 

#1. 계약해제와 해지

 - (계약해제와 해지의 차이) : 계약해제는 처음부터 계약 자체를 '없었던' 것으로 만드는 행위입니다. 처음부터 계약의 존재를 없애버리는 행위인 것이죠. 반면, 계약해지는 기존 계약의 유효성은 인정되나, 그 계약으로부터 앞으로 기대되는 관계/결과를 없애버리는 행위라고 볼 수 있습니다.

 

 ex) 매매계약을 체결하려고 계약금을 내고 계약 진행중이나, 도중에 상승하는 집값을 본 매도인이 계약을 '해제' 합니다.

  → 계약 자체를 없애버리는 것이므로, 혹시나 계약진행으로 인해 변동사항이 발생했다면 원상회복의 의무가 발생하며 계약 이전까지 소급적용 됩니다.

 

 ex) 전세집에 살고있는 임차인이 이직을 하게 되어 전세집을 빼야할 상황이 되어 계약을 '해지' 합니다.

  → 임대차계약은 유효했고 유효했지만, 도중에 앞으로의 계약조건을 끝내버리는 상황인 것이죠. 별도로 원상회복의무는 적용되지 않으며 소급해서 적용되지도 않습니다. 임대차계약을 중간에 해지했다고 하여, 임대차계약 자체가 없어지는 것은 아니기 때문이죠.

 

자, 이제 계약해제와 해지의 차이에 대해 알아보았으니, 구체적 판례와 조항에 대해 알아볼까요?

 

#2. 계약해제

- (매도인의 귀책사유로 인한 이행불능) 매수인은 최고없이 계약해제가 가능합니다.

 

- (적법한 계약해제 후 매수인의 착오로 인한 매매계약취소) 매도인이 매수인의 중도금지급채무 불이행을 이유로 매매계약을 적법하게 해제하였더라도, 매수인은 계약해제에 따라 자신이 부담할 손해배생책임을 피하기 위해 착오를 이유로 매매계약을 취소하여 이를 무효로 할 수 있다.

 

- (계약해제 시 원상회복의무) 매매계약 해제 시, 양 당사자 간 원상회복의무는 동시이행의 관계에 있습니다.

 

- (계약해제 시 제3자 보호) 계약을 합의해제한 경우에도 민법상 해제효과에 따른 제3자 보호규정이 적용됩니다.

 

- (계약해제 시 제3자) 계약해제되는 경우의 제3자란, 그 계약에 기초하여 계약해제 이전에 새로운 이해관계를 가졌거나 등기/인도 등으로 권리를 취득한 자를 말하며, 계약상 채권을 양수한 자는 제3자가 아닙니다. 따라서 매매대금채권 양도 후 매매계약 해제 시, 양수인은 해제로 권리가 침해당하지 않는 한 제3자에 해당하지 않습니다.

 

- (기간이 정해져 있는 계약의 해제) 특성상 일정한 시일, 또는 기간 내에 이행하지 않으면 계약의 목적이 달성되지 않는 경우에는, 당사자 일방이 그 이행에 착수하지 않으면 상대방은 최고행위 없이 계약을 해제할 수 있으며, 단 계약해제의 의사표시는 꼭 있어야합니다.

 

- (계약해제를 위한 의사표시) 해제권은 형성권, 즉 상대방에 대한 일방적 의사표시임에 따라 매도인의 이행불능을 이유로 매수인이 계약을 해제하려면 상대방에 대한 의사표시면 족하지 매매대금의 변제제공까지 할 필요는 없습니다.

 

- (공유지분 소유자가 동일한 매수인에게 매도 시 개별지분에 관한 계약해제) 토지공유자가 공유토지에 대한 매매계약 체결한 경우, 특별한 사정이 없는 한 공유자 중 1인은 자신 소유의 지분은 자유로이 처분할 수 있습니다. 따라서, 공유자 전원이 공유물에 대한 각 소유지분 전부를 형식상 하나의 매매계약으로 동일한 매수인에게 매도하는 경우에도 당사자들의 의사표시에 의해 각 지분에 관한 소유권이전의무 대금지급의무를 불가분으로 하는 특별한 사정이 없는 한 실질장 각 공유지분별로 별개의 매매게약이 성립되는 것이므로 일부 공유자가 매수인의 매매대금지급의무불이행을 원인으로 한 공유지분에 대한 매매계약을 해제하는 것은 가능합니다.

 

즉, 다른 공유자와 별개로 자신의 지분에 대해 매매계약을 해제할 수 있다는 뜻입니다.

 

- (상대 수인 시, 전원 대상 계약해제 또는 해지) 계약상대가 '수인(여러명)'이면, 특별한 사정이 없는 한 해제나 해지는 상대방 전원에 대해 행하여야 합니다.

 

#3. 합의해제 및 해지에 관한 사항

 

- (계약의 합의해제에 따른 원상회복의무 약정) 계약의 합의해제 시, 원상회복의무를 반드시 약정해야하는 것은 아닙니다.

 

  → 계약의 법정해제 시 원상복구의무가 발생하나, 합의하여 해제할 경우 원상복구의무는 합의 여하에 따라 해도 되고 안 해도 된다는 말입니다.

 

- (합의해제에 따른 손해배상청구 불가) 계약의 합의해제 시, 다른 사정이 없는 한 채무불이행으로 인한 손해배상 청구 불가능합니다.

 

- (합의해제에 따른 제3자 권리 수호) 합의해제라 하더라도 법정해제와 마찬가지로 제3자 권리 침해는 불가합니다.

 

- (합의해제 변경 시 청약의 효력) 합의해제 청약 시, 상대방이 이를 변경하여 승낙한 경우는 기존 청약은 효력을 잃고 청약자는 새로운 청약을 받은 것으로 봅니다.

 

  → 앞서 '청약과 승낙'에서 설명한 바처럼, 합의해제를 '청약'하는 경우에 상대방이 이를 변경하여 승낙하면 기존 청약은 거절되고 새 청약으로 합의해제가 타결된 것으로 본다는 내용입니다.

 

belleepoque808.tistory.com/57

 

청약과 승낙

안녕하세요, 알리오올리오의 부동산이야기, 오늘은 계약법 상의 청약과 승낙에 대해 같이 공부해보려고 해요! 흔히들 청약하면 아파트 청약을 많이 떠올리시죠? 본디 청약이란 민법의 계약법 ��

belleepoque808.tistory.com

 

- (합의해지 또는 해지계약 시 이자가산의무) 합의해지 또는 해지계약은 해지권의 유무와는 무관하게 계약 쌍방이 합의하여 계약의 효력을 해지시점 이후로부터 소멸케 하는 '새로운' 계약입니다. 따라서 그 해지의 효력은 합의 내용에 의해 결정되며 이는 해지에 관한 민법 제 548조 2항 규정이 적용되지 않습니다. 따라서, 별도약정이 없는 한 합의해지로 반환할 금전에 받은 날로부터 이자를 가산할 이유가 없게 됩니다.

 

- (묵시적 계약해지 의사표시) 계약해지 의사표시는 묵시적으로도 가능합니다.

- (해지 의사표시의 도달주의) 해지의 의사표시가 상대방에게 도달하면 해지 철회는 어렵습니다.

- (기간약정없는 임대차계약 시 계약해지) 기간 약정이 없는 토지임대차 계약에서, 임차인은 언제든지 계약해지 통지가 가능합니다.

- (당사자가 수인일 시 해지권 소멸) 당사자 일방이 수인(여러명)인 경우, 1인에 대해 해지권이 소멸하면 다른 당사자에 대해서도 해지권 소멸하게 됩니다.

- (손해배상청구 불가) 합의해제 시, 별도 사정이나 약정없을 시 채무불이행으로 인한 손해배상청구 불가

 

#4. 마치며

이상으로 오늘은 민법상 계약해제와 해지, 합의해제에 대해 알아보았는데요.

약간 헷갈릴 수 있지만 잘 복기하여 부동산 계약에 대해 한걸음 더 이해하는 시간이 되면 좋겠습니다!

 

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