동시이행의 항변권

 

안녕하세요, 알리오올리오의 부동산이야기 입니다.

오늘은 민법 중, '동시이행의 항변권'에 대해 알아보려고 해요!

 

민법을 공부하다보면 많이들 나오는 내용인데, 막연하게 무슨 내용인지 짐작은 가도 세부적으로 파고들면 헷갈리는 경우가 많더라구요 :)

 

그럼 한 번 살펴보실까요?

 

#1. 동시이행의 항변권

 

- (동시이행의 항변권) 부동산 계약에서, 先 이행의무자(매수인)가 계약의 이행(분양잔대금 지급의무) 을 지체하고 있는 동안, 상대방(매도인)의 채무변제기(소유권이전등기의무 이행기, 쉽게 말해 집을 내줘야 함)가 도래한 경우 특별한 사정이 없는 한, 분양잔대금 지급채무를 여전히 선 이행하기로 약정하는 등 특별한 별도 약정이 없는 한 매도인과 매수인의 쌍방의무는 동시이행 관계에 놓이게 된다.

 

→ 보통 계약을 체결하면 돈을 지급함과 동시에 목적물을 인도받게 되는데요. 만약 매수인이 돈을 주기로 했는데 돈을 주지 않고 버팅기다 매도인의 계약기한이 도래하는 경우, 매도인은 돈을 받지 못했다면 계약기한이 돼도 목적물을 인도하지 않아도 된다는 내용입니다. 

 

돈을 받아야 물건을 내줘야하는 기본 원리를 생각하면 너무도 당연한 권리겠죠?

 

- (동시이행의 항변권에 해당하는 권리)

→ 구분소유적 공유관계 해소를 위한 공유지분권자 상호간 지분이전등기의무.

→ 전세권 소멸로 인한 전세권자(임차인)의 목적물 인도 및 전세권설정등기말소의무와 전세권설정자(집주인)의 전세금반환의무

→ 가등기담보의 채권자 청산금지급의무 & 채무자 목적부동산에 대한 본등기 및 인도의무

 

- (경매 자체가 무효가 돼 채권자가 경매 낙찰자에 대한 소유권이전등기 말소청구권을 행사하는 경우) 낙찰자가 부담해야할 소유권이전등기 말소의무는 채무자에 대한 것이지만(채무자 -> 낙찰자), 낙찰자의 배담금 반환청구권은 배당금을 수령한 '채권자'에 대한 것이므로(낙찰자 -> 채권자), 이 둘은 서로 이행의 상대방을 달리하기 때문에 동시이행의 항변권이 적용되지 않습니다.

 

→ 부동산이 경매를 당한 경우, 경매자체가 무효가 되는 경우가 있습니다. 경매가 취소됐는데, 문제는 이미 경매 낙찰이 되어버린 경우입니다. 이럴 경우, 경매 낙찰자는 경매로 낙찰돼 이제 내 집이 됐으니 경락잔금을 내고 소유권이전등기를 하게되죠. 그런데 문제는 추후에 경매가 취소가 되는 것입니다. 이럴 경우, 경매 낙찰자는 채무자에게 소유권이전등기를 말소할 의무를 지게 되구요. 반대로 낙찰자는 채권자에게 배당금반환청구권을 갖게 됩니다. 그러나 낙찰자는 같지만, 서로 권리를 요구하는 화살표 대상이 서로 다르므로, 이 두 권리 간 동시이행의 항변권은 아예 성립하지 않는다는 것이죠!

 

- (채권자의 수령지체 중에 쌍방의 책임없는 사유로 계약을 이행할 수 없게 될 때)

 

→ 채무자는 상대방에 대한 이행청구가 가능합니다.

 

- (채무자의 과실로 목적물이 소실된 경우)

 

→ 채권자는 계약을 해제할 수 있습니다.

 

- (채권자의 과실로 목적물이 소실된 경우)

 

→ 채무자는 채권자에게 매매대금 지급청구가 가능합니다. 채권자가의 과오가 인정되기 때문입니다.

 

- (쌍방의 책임없는 사유로 목적물이 소실된 경우의 동시이행 항변권)

 

→ 이럴 경우, 채무자가 계약금 수령하였다면 채권자는 반환청구가 가능합니다. 둘 다 급부의무와 반대급부를 청구하는 권리가 상실됨에 따라 계약 자체가 소멸하게 되며, 이미 이행한 급부는 법률상 '원인없는 급부'가 되어 부당이득 법리에 따라 반환청구가 가능합니다.

 

- (동시이행의 항변권 유지) 동시이행관계에 있는 쌍방 채무 중 어느 한쪽이 채무가 이행불능이 되어 손해배상채무로 바뀌더라도, 기존까지의 동일성이 유지되므로 동시이행관계에 놓인다 볼 수 있다.

 

- (보증금 반환받지 못한 임차인의 임차목적물 점유) 임대차계약 종료 이후에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 동시이행의 항변권에 기해 임차목적물을 점유할 경우, 이는 불법점유가 아니므로 불법점유로 인한 손해배상책임이 발생하는 것은 아니다.

 

→ 어찌보면 당연한 얘기입니다. 보증금을 못 받았는데 목적물의 점유권은 당연히 인정돼야겠죠.

 

- (동시이행의 항변권 원용) 동시이행의 항변권이 인정되려면, 소송상 원용되어야 하며 법원 직권고려는 되지 않는다. 

 

- (동시이행의 항변권 인정 시 채권자의 패소 여부) 채무자가 주장하는 동시이행의 항변권이 채권자의 이행청구소송에서 받아들여진 경우, 채권자는 의무를 이행을 받음과 동시에 자기 의무를 이행하라는 상환이행판결, 일부패소판결을 받게 된다.

 

→ 이는 채무자가 동시이행 항변권에 인정되더라도 채권자가 패소한다는 그런 내용이 아니고, 그냥 채권과 채무의 동시이행은 인정된다라는 내용일 뿐이지 그 채권자가 그 재판 자체에서 패소한다, 이런 내용은 아니라는 것입니다.

 

- (임차권등기말소의무 vs 임대인 임대차보증금 반환의무) 임차권등기명령에 의한 등기가 경료된 경우, 임차권등기말소의무보다 임대인의 임대차보증금 반환의무가 우선순위에 있습니다.

 

- (동시이행관계의 존속) 동시이행관계의 채권 중 어느 일방이 양도되더라도, 그 동일성이 인정되는 한(채권양도, 채무인수, 상속 등) 동시이행관계는 계속 존속된다. 단, '경개'는 기존채무와 신채무간 동일성이 없어 채무의 동일성 상실하므로 동시이행의 항변권이 손실된다.

 

- (불안의 항변권) 일방당사자가 선 이행의무를 부담하더라도, 상대방의 채무이행이 현저히 곤란한 사유가 있을 때에는 (재산악화 등) 상대방의 채무변제기가 도래하기 전에도 동시이행의 항변권을 행사할 수 있다.

 

→ 보통 부동산 계약을 하면 매수인이 계약금과 중도금을 납부해야 하는데요. 이 때, 예를 들어 부동산 매도인의 목적물이 저당잡히거나 하여 재산상황이 어려워져 채무이행이 어려워질 것이 예상되는 경우에는, 계약의 채무변제기가 도래하더라도 돈(잔금)을 먼저 납부하는 것이 아니라, 동시이행이 제대로 이루어질 때를 보아 계약을 이행하는 항변권을 행사할 수 있다는 내용입니다.

 

#2. 마치며

 

이상으로 동시이행의 항변권에 대해 알아보았는데요.

부동산 계약뿐 아니라 일상생활에서도 자주 쓰이는 개념이니만큼 잘 숙지하시면 좋겠습니다^^

 

이상 알리오올리오의 부동산이야기 였습니다.