대리권

안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 입니다.

 

오늘은 대리권에 대해 알아보려고 해요. 아무래도 민법상 자주 등장하고 중요하게 다뤄지는 내용인만큼 한 번 유심히 살펴볼 필요가 있을 것 같습니다 :)

 

#1. 대리권

 

- (대리권 수여 시 계약체결) 갑이 을에게 대리권을 수여한 경우, 대리인은 본인의 허락이 있으면 본인을 대리하여 토지매수계약을 체결할 수 있습니다.

 

- (대리권의 제약) 대리인이 본인을 위하여 자기와 법률행위를 하는 자기계약이나 동일한 법률행위에 대해 당사자 쌍방을 대리하지 못합니다.

 

- (수권행위의 철회) 본인은 특별한 사정이 없는 한 언제든 대리인에 대한 수권행위를 철회할 수 있습니다. 또는 대리권 소멸사유 외에 그 원인된 법률관계의 종료로 소멸합니다.

 

- (대리권 수권행위) 대리권 수권행위는 불요식 행위로서 구두 및 서류뿐 아니라 명시적, 묵시적 방법으로도 가능합니다.

 

- (대리인의 중도금/잔금 수령권한) 대리인은 특별한 사정이 없는 한 대리행위를 통해 체결된 토지 매매계약에 따른 중도금이나 잔금을 수령할 권한도 있습니다.

 

- (대리인의 소멸) 대리인이 한정후견개시 심판을 받은 경우, 대리권은 소멸되지 않습니다. 대리권의 소멸사유는 본인의 사망, 대리인의 사망, 성년후견의 개시 또는 파산입니다.

 

- (수인의 대리인) 대리인이 다수인 경우 각자가 본인 대리

 

- (대리권의 보존행위) 대리권의 권한을 정하지 않은 임의대리인에게 권리의 처분행위는 불가능하나 보존행위, 개량행위 등 권리가 변동되지 않는 행위는 가능합니다.

 

- (대리인의 행위능력자 여부) 대리인이 되는데 행위능력자임을 요하지는 않습니다. 따라서 제한능력자라도 법정대리인 동의없이 타인의 대리인 될 수 있습니다.

 

- (무권대리 시 본인의 추인) 본인의 허락없는 자기계약도 본인이 추인하면 유효한 대리행위가 됩니다.

 

- (대리행위 무효 시 표현대리 미적용) 대리행위가 강행법규를 위반하여 무효가 된 경우, 표현대리는 적용되지 않음.

 

 → 이미 대리행위 자체가 법규를 위반해 무효가 된 경우, 대리행위가 표현대리로 될 여지 자체가 성립할 수 없다는 뜻입니다. 상대방 없는 단독행위의 무권대리는 늘 무효이며, 본인의 추인이 있어도 아무 효력이 없습니다. 따라서 무효인 법률행위에 표현대리가 성립하느냐?는 말 자체가 맞지 않는 것입니다.

 

- (대리인의 배임행위) 대리인이 자기의 이익을 위한 배임적 의사표시를 했고 상대방도 이를 안 경우, 본인은 그 대리인의 행위에 대해 책임이 없습니다. 다시 말해, 이러한 대리권 남용을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 경우에는 대리행위가 본인에 대해 무효가 됩니다. 이를 대리인에 의한 비진의 의사표시라 합니다.

 

-(대리인의 쌍방대리) 대리인은 본인의 허락이 있으면 당사자 쌍방대리가 가능합니다.

 

#2. 무권대리

 

- (무권대리자의 본인 단독상속) 무권대리자가 본인을 단독상속한 경우, 무권대리자는 본인의 지위에서 추인거절권을 행사할 수 없음.

→ 너무나 당연한 처사겠죠. 대리인이 본인을 대리하여 대리인 본인에게 단독으로 상속을 하게 하는 것은 말이 안 됩니다.

 

- (무권대리 인지 후 본인의 추인) 본인의 추인은 그 무권대리가 있음을 알고 추인해야 효력이 발생합니다.

 

- (선의의 제3자 보호) 본인이 무권대리인에게 추인한 경우, 매수인(제3자)가 추인이 있던 사실을 알지 못할 경우 본인은 제3자에게 추인의 효과를 주장하지 못합니다.

- (미성년인 무권대리인) 무권대리인이 미성년자이면, 본인이 무권대리인의 대리행위에 대한 추인을 거절하더라도 매수인(제3자)는 무권대리인에 대해 계약의 이행이나 손해배상 청구할 수 없습니다.

 

- (임의대리인의 계약해제권) 금전소비대차계약과 그 담보를 위한 담보권설정계약을 체결할 권한이 있는 임의대리인은 특별한 사정이 없는 한 계약 해제권까지 갖는 것은 아닙니다.

 → 예를 들어 사채업자가 이런 경우라도, 임의대리인 즉 사채업자가 계약체결 후 이를 해제할 권한까지 당연히 갖는다고 볼 수는 없습니다.

 

- (대리인의 본인에 대한 금전채무변제) 대리인에 대한 본인의 금전채무 기한이 도래한 경우, 대리인은 본인의 허락없이도 그 채무를 변제할 수 있으며, 이는 보존행위이기 때문입니다.

 

- (무권대리 계약 후 본인의 추인 필요) 무권대리인의 계약체결 시, 본인이 이를 추인하지 않으면 본인에 대해 효력이 없습니다.

 

- (무권대리 후 추인 최고) 상대방은 상당한 기간을 정해 본인에게 추인여부 확답을 최고할 수 있고, 본인이 그 기간 내 확답하지 않을 시 추인을 거절한 것으로 봅니다. 이 때, 상대방이 계약 당시에 무권대리인의 대리권 없음을 알았으면서 계약했다고 하더라도, 임차인은 본인에 대한 최고권을 행사할 수 있습니다.

 

- (추인의 소급효와 제한) 추인은 다른 의사표시가 없는 경우, 계약 시에 소급하여 효력이 생기나 제3자의 권리를 해할 수는 없습니다.

 

- (무권대리임을 안 상대방의 계약철회) 계약 당시 무권대리임을 안 상대방은 대리권이 없다는 사실을 알았거나 알 수 있었을 경우 계약철회할 수 없으며, 계약의 이행청구도 불가합니다. 내용을 모를 경우에만 무효가 됩니다. 단, 계약상대방이 무권대리임을 모를 경우, 본인의 추인 있을 때까지 상대방은 본인이나 대리인에 대해 계약철회가 가능합니다.

 

- (무권대리행위에 대한 일부 추인) 무권대리행위 일부에 대한 추인은 상대의 동의를 얻지 못하면 효력이 없습니다. 추인은 원칙적으로 무권대리 전체에 대해 행하나, 상대방의 동의가 있는 경우 일부에 대한 추인 또는 변경은 가능합니다.

 

- (추인 및 거절의 의사표시) 추인 및 거절의 의사표시는 상대방에 대해 하지 않으면 상대에게 대항하지 못합니다. 그러나 상대방이 이러한 사실을 안 때에는 그렇지 않습니다.

 

- (무권대리인의 상대방에 대한 무과실 책임) 무권대리인의 상대방에 대한 책임은 무과실(이어도) 책임으로, 대리권의 흠결에 대해 대리인에게 과실 등 귀책사유가 있어야만 인정되는 건 아니고, 무권대리행위가 제3자의 기망이나 문서위조 등 위법으로 야기되었다고 해도 무권대리 책임은 부정되지 않습니다.

 

#3. 복대리

 

- (복대리란?) 대리인을 대리하는 사람을 말합니다. 대리인을 대리한다고 하더라도 결국 복대리인은 본인의 대리인이며, 본인이나 제3자에 대해 대리인과 동일한 권리의무가 있습니다. 복대리인은 권한 내에서 본인을 대리합니다.

 

- (복대리인 선임 후 사망) 대리인이 복대리인 선임 후 사망 시, 별도사정이 없는 한 복대리권도 소멸됩니다. 복대리인의 대리행위에 대해서도 표현대리에 관한 규정이 적용됩니다. 법정대리인은 본인 책임 하에 복대리인 선임이 가능합니다.

 

- (임의대리인과 법정대리인의 복대리인 선임) 대리인이 복대리인을 선임한 때에는 본인에 대해 선임감독에 관한 책임이 있으며, 대리권이 법률로 부여된 경우(법정대리인)에는 대리인은 본인의 승낙없이 복대리인 선임할 수 없습니다.

 

- (권한을 넘는 표현대리의 기본대리권) 상대방이 대리권을 가진 대리인으로 믿었고 그런 정당한 이유가 있을 대에는, 복대리인 선임권이 없는 대리인에 의해 선임된 복대리인의 권한도 기본대리권이 됩니다.

 

#4. 표현대리

 

- (유권대리와 표현대리) '유권대리'와 '표현대리'는 서로 다른 관계로, 유권대리라고 표현대리가 당연히 성립한다고 보는 것은 아닙니다.

 

- (권한을 넘는 표현대리의 기본대리권) 권한을 넘는 표현대리의 기본대리권이란 상대방에게 대리권이 있다고 믿을만한 정당한 이유가 있다면 이것이 그것이며, 다만 이것은 정당하게 부여받은 대리권의 내용으로써의 표현대리행위와 같은 종류라고 볼 수는 없습니다.

 

- 대리권 소멸 후 표현대리로 인정되는 경우 그 표현대리의 권한을 넘는 대리행위가 있을 때에는 이때는 권한을 넘은 표현대리가 성립할 수 있습니다.

 

- 대리권 수여표시에 의한 표현대리에서 대리권 수여표시는 대리권 또는 대리인이라는 표현을 사용하지 않아도 사회통념상 대리권을 추단할 수 있는 직함이나 명칭의 사용승낙, 또는 묵인한 경우에도 대리권 수여의 표시가 있는 것으로 봅니다.

 

상황 : 본인이 대리인에게 담보권 설정에 대해서만 대리권 부여했으나 대리인이 아예 다른 권리까지 표현대리 해버려서 매도해버림.

 

이때, 토지 매수인은 표현대리가 성립함을 주장해 계약성사를 주장할 수 있음.

표현대리가 성립할 경우, 본인은 표현대리행위에 대해 전적으로 책임져야하며, 상대방에게 과실이 있다고 해도 과실상계 법리로 본인 책임 경감 불가.

무권대리자의 계약은 본인이 추인이 있을 때까지 상대방은 본인이나 대리인에 대해 이를 철회할 수 있다. 단, 무권대리임을 알고 계약했을 대에는 철회할 수 없다.

토지가 토지거래허가구역 내 토지여서 결국 거래허가를 못받아 확정적 무효가 된 경우, 표현대리도 성립할 여지 없음.

 

대리인이 토지에 대한 매매계약을 본인 명의가 아니라 자기 명의로 매수인과 체결한 경우, 매수인이 선의/무과실 이더라도 표현대리가 성립할 여지는 없음. 왜냐면 권한 넘는 표현대리는 대리행위 의사표시 없이 마치 대리인이 본인인 것처럼 법률행위를 하는 건데, 이 때만 표현대리가 성립하는 것이지 대리인이 매수인을 속여서 법률행위를 한 경우에는, 사정이 없는 한 권한넘는 표현대리 자체가 성립할 수 없다는 것입니다.