토지거래허가구역에서의 확정적 무효, 유동적 무효

 

안녕하세요, 알리오올리오의 부동산이야기 입니다.

 

오늘은 토지거래허가구역에서의 매매계약 체결에 대해서 알아보려고 합니다!

 

#1. 토지거래허가구역에서의 매매계약

 

- (무허가 매매행위의 효력) 허가를 받지 못한 매매의 거래행위 효력은 무효이나, 일단 허가가 떨어지면 그 계약은 소급해서 유효가 되며 불허가될 때가 무효가 '확정' 되는 상황이므로, 허가전까지는 '유동적 무효' 상태라 볼 수 있습니다.

 

 → 토지거래허가를 받기 전까지는 계약은 '유동적 무효' 상태이므로, 계약 당사자들은 계약이 효력이 있게 되도록 서로 협력해야 하며, 계약 당사자들은 공동으로 관할 관청의 허가를 신청할 의무가 있습니다.

 

단, 계약이 유동적 무효라고 하여 매매계약금을 일방이 교부한 상태에서 이 계약이 유동적 무효이기 때문에 부당이득이니까 계약금을 돌려줘라! 라고 할 수는 없습니다.

 

- (토지거래 허가이전 계약체결) 토지거래허가를 조건으로 계약을 체결하면, 거래허가 전까지는 계약자체의 효력이 발생하지 않으므로, 쌍방 당사자는 어떤 채무이행의 의무도 부담하지 않고 이행청구도 할 수 없으므로 계약해제도 불가합니다. 따라서 채무불이행을 이유로 계약을 해제할 수도 없습니다.

 

- (당사자 간 합의에 의한 소유권이전등기의 무효) 토지거래허가구역의 토지가 거래허가없이 최초매도인 → 중간매수인 → 최종매수인에게 차례로 매도될 시, 각 계약 당사자는 개별 매매계약에 대해 건건히 거래허가를 받아야합니다. 따라서 당사자 간에 최초매도인이 최종매수인 앞으로 직접 소유권이전등기를 경료하는 중간생략등기 합의가 있다고 하더라도, 이는 당사자간의 합의일 뿐 최초매도인이 최종매수인에게 파는 매매계약이 체결되었다고 볼 수는 없으므로, 설령 최초매도인이 최종매수인이 자신과 최종매도인을 당사자로 하는 토지거래허가를 받아 자신 앞으로 소유권이전등기를 경료하더라도 이는 적법한 토지거래허가없이 경료된 등기로서 무효라고 봐야합니다.

 

- (토지거래허가구역 지정기간 만료 후 재지정 없음 시) 토지거래허가구역 지정기간이 만료되었으나 거래허가구역 재지정이 없는 경우, 토지거래허가를 받지 않고 매매계약을 하게 되는 경우 이는 확정적으로 유효가 됩니다.

 

 → 왜냐하면 그 토지거래계약이 허가구역 지정이 해제되기 전에 확정적으로 무효가 된 경우를 제외하면 더 이상 토지거래허가를 받아야 할 필요가 없기 때문입니다. 따라서 확정적 유효가 되고 거래당사자는 그 계약에 기해 바로 토지소유권 등 권리이전 및 설정에 관한 이행청구가 가능해집니다. 상대방도 반대급부의 청구가 가능하다고 보아야하며, 유동적 무효상태가 사라지는 것이죠!

 

- (거래허가없는 매매계약 체결 후 협력의무 이행) 토지거래허가구역 내 거래허가 없이 매매계약 체결 후, 매매대금 이행제공이 없음으로 하여 토지거래허가신청에 대한 협력의무를 거절할 수 없습니다.

 

  →  왜냐하면 거래허가를 받지 않고 계약했기 때문에 이 계약의 효력을 완성시키기 위해 매도인에 대해 토지거래허가 신청절차에 협력할 의무 이행을 청구하게 되죠. 설령 매수인의 매매대금이행 제공이 없다고 하더라도, '매도인의 토지거래 계약허가 신청절차에 따른 협력할 의무'와 '거래허가가 떨어지면 매매계약에 따라 매수인이 이행하여야 할 매매대금 지급의무나 이에 매수인이 부담하기로 한 양도소득세 등 지급의무'에는 상호 이행의 견련성이 없기 때문이죠. 따라서 매도인은 의무이행의 제공이 있을 때까지 협력의무 이행을 거절할 수 없습니다.

 

- (계약의 확정적 무효 후 무효 책임자의 무효주장 가능성) 토지거래허가구역 내 토지거래계약이 확정적으로 무효가 된 경우, 그 계약이 무효가 되는데 책임있는 사유가 있는 자도 무효를 주장할 수 있음. 왜냐하면 유동적 무효 상태에서 관청의 불허가 처분 외에도 당사자 쌍방이 허가신청협력의무를 이행거절 의사를 명백히 표시한 경우, 계약의 유동적 무효상태가 더 이상 지속된다고 보기 어려워 계약은 확정적 무효가 되며, 이 때 거래계약상 일방의 채무가 이행불능임이 명백하고 상대방도 거래계약의 존속을 바라지 않는다고 봐야하기에 최종적으로 거래가 확정적 무효가 된 경우, 거래계약이 확정적 무효가 되는 것에 귀책사유가 있는 자라도 계약 무효 주장이 가능합니다.