부천시 도시계획 조례 분석

 

안녕하세요? 알리오올리오의 부동산이야기 입니다 :)

 

오늘은 부천시의 도시계획조례에 대해 알아보려고 해요.

먼저 도시계획조례라 하면, 해당 지자체의 도시계획 및 개발을 위한 여러 법적 요건 등이 담겨있는데요.

 

전국이 통일된 것은 아니고 광역자치단체 및 기초자치단체마다 그 기준이 조금씩 다릅니다.

부천시의 경우는 어떨까요?

 

#1. 건폐율 및 용적률

먼저 건폐율을 살펴볼까요?

 

<부천시 도시계획조례 상 건폐율> 제54조(용도지역 안에서의 건폐율)  1. 제1종전용주거지역: 50퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역: 50퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역: 60퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역: 60퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역: 50퍼센트 이하 6. 준주거지역: 60퍼센트 이하 7. 중심상업지역: 80퍼센트 이하 8. 일반상업지역: 60퍼센트 이하 9. 근린상업지역: 60퍼센트 이하 10. 유통상업지역: 60퍼센트 이하 13. 준공업지역: 60퍼센트 이하(공장의 경우에는 70퍼센트 이하, 「산업입지 및 개발에 관한 법률」제2조제8호에 따른 산업단지의 경우는 80퍼센트 이하를 말한다)

 

건폐율은 대지면적 대비 건물이 들어서있는 비율을 말한 것으로, 건물들이 얼마나 옹기종기 모여있는지를 나타내는 지표라고 보시면 됩니다.

 

제2종일반주거지역과 제3종일반주거지역이 각각 60%와 50%이하로 되어있죠? 해당 종지역에서는 대지면적이 100이라고 하면 면적의 60만큼만 건물을 올릴 수 있다는 것입니다.

 

그러면 이제 용적률을 볼까요?

 

<부천시도시계획조례상 용적률> 제57조(용도지역 안에서의 용적률)   1. 제1종전용주거지역: 100퍼센트 이하 2. 제2종전용주거지역: 120퍼센트 이하 3. 제1종일반주거지역: 190퍼센트 이하 4. 제2종일반주거지역: 230퍼센트 이하 5. 제3종일반주거지역: 280퍼센트 이하 6. 준주거지역: 400퍼센트 이하 7. 중심상업지역: 1천퍼센트 이하 8. 일반상업지역: 800퍼센트 이하 9. 근린상업지역: 600퍼센트 이하 10. 유통상업지역: 600퍼센트 이하 11. 전용공업지역: 300퍼센트 이하 12. 일반공업지역: 350퍼센트 이하 13. 준공업지역: 400퍼센트 이하

 

용적률이란 대지면적 대비 연면적을 의미합니다. 쉽게 말해, 대지면적보다 건물을 얼마나 높게 쌓아올렸냐를 나타내는 지표입니다.

 

보통 제1~3종 일반주거지역이 많기 때문에 이 부분을 유심히 보면 좋은데요! 제1종일반주거지역은 용적률 190%, 제2종일반주거지역은 용적률 230%를, 3종은 280%를 받게 됩니다. 재건축에 있어서 이 용적률은 아주 중요한 지표인데, 이는 추후 다시 다뤄보도록 하겠습니다!

 

#2. 용적률의 완화

부천시 도시계획조례는 기부채납을 통한 공공시설 등의 설치 시 용적률을 일정 부분 완화해주는 내용도 가지고 있는데요. 

제58조(공공시설의 설치·조성 후 제공할 경우의 용적률 완화)   ① 영 제85조제8항에 따라 다음 각 호의 지역 또는 구역 안에서 건축물을 건축하고자 하는 자가 그 대지의 일부를 공원, 광장, 도로 및 하천 등의 공공시설을 설치·조성하여 제공하는 경우에는 제57조에 따른 해당 용적률의 200퍼센트 이하의 범위에서 다음의 산출방법에 따라 산출하여 위원회 또는 공동위원회의 심의를 거쳐 해당 대지의 용적률을 정할 수 있다. 　(산출방법: 대지의 일부를 공공시설부지로 설치·조성한 후 제공하였을 경우의 용적률 = (1+1.5α)×제57조에서 정한 용적률 <개정 2019.12.23.> 　 ※ α는 공공시설 제공면적을 공공시설 제공 후의 대지면적으로 나눈 값) 1. 상업지역 2. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재개발사업, 도시환경정비사업 및 주택재건축사업을 시행하기 위한 정비구역 ② 제1항은 상업지역이 아닌 용도지역에서 상업지역으로 용도지역을 변경 결정한 경우 또는 영 제30조제2호에 따라 용적률이 낮은 상업지역에서 용적률이 높은 상업지역으로 변경 결정한 경우에는 이를 적용하지 아니한다.   제59조(사회복지시설 기부채납 시 용적률 완화)   영 제85조제11항에 따라 건축물을 건축하려는 자가 그 대지의 일부에「사회복지사업법」제2조제4호에 따른 사회복지시설을 설치하여 기부채납 할 경우에는 기부하는 시설의 연면적의 2배 이하의 범위에서 추가 건축을 허용할 수 있다. 다만, 해당 용적률은 다음 각 호의 기준을 초과할 수 없다.<개정 2019.12.23.> 1. 제57조에 따른 해당 용적률의 120퍼센트 2. 영 제85조제1항에서 정한 용도지역별 용적률의 최대한도

 

쉽게 말해, 재건축/재개발을 함에 있어 조합이 소유한 토지의 일부를 기부채납하여 공공시설(공원,광장,도로 등)을 지을 경우 그 혜택으로 건물을 더 조밀하게, 더 높게 지을 수 있는 헤택을 준다는 것입니다. 공공복리 차원에서 기여를 했으니 건물과 세대수를 더 늘리게 해주어 금전적 이익을 보장해준다는 취지겠죠?

 

오늘은 부천시도시계획조례의 중요부분에 대해 알아봤는데요! 도시계획조례는 재건축/재개발을 공부하는데 필수적인만큼 추후   

서울, 경기, 인천 등 주요 수도권 광역지자체와 다른 기초자치단체의 도시계획조례에 대해서도 알아보도록 하겠습니다~!